Charla verdadera sobre los prestamistas y los préstamos hipotecarios

Las personas que compran una vivienda por primera vez tienen un gran recurso de su lado: opciones de préstamo. Por supuesto, puede ir a su banco local, solicitar un préstamo y dar por terminado el asunto. No obstante, encontrar la mejor opción requiere un poco más de investigación e indagación. A continuación, le indicamos cómo ganar verdaderamente el juego de la hipoteca.

al mejor prestamista hipotecario

Prestamistas hipotecarios: sus opciones

¿Su primer objetivo? Instrúyase sobre el proceso hipotecario y decida qué tipo de prestamista es adecuado para usted. Y sepa esto: ningún prestamista tiene una fuente mágica de fondos.

A continuación, le indicamos cómo funciona el mundo de las hipotecas: Fannie Mae y Freddie Mac (compañías que cuenta con el respaldo del gobierno) compran casi todos los préstamos emitidos y financiados por instituciones depositarias y compañías hipotecarias (donde va a obtener su préstamos, consulte la información que se incluye a continuación). La mayoría del resto de los préstamos son adquiridos por fondos de cobertura de Wall Street y una pequeña cantidad de ellos se mantienen “en cartera”. Por lo tanto, en todas las transacciones hay, al menos, dos partes: la institución depositaria o la compañía hipotecaria que emite (revisa todos los documentos para asegurarse de que los ingresos, los bienes, el historial de crédito, etc. guarden relación con los lineamientos correspondientes al comprador del préstamo) y financia el préstamo, y Fannie, Freddie o un fondo de cobertura de Wall Street que compra el préstamo. Los corredores participan como terceros cuando las depositarias y las compañías hipotecarias subcontratan la función de procesamiento del préstamo.

Para complicar aún más las cosas (y probablemente para aportarle más información de la que necesita), a veces, el agente negocia con la compañía hipotecaria, la compañía hipotecaria realiza una preventa de un pequeño grupo a una compañía hipotecaria más grande, un agente de hipotecas o una depositaria (p. ej., Wells Fargo) y esa compañía le vende a Fannie o Freddie, pero conserva la prestación de los servicios.

Entre las instituciones depositarias, se incluyen bancos, asociaciones de ahorro y préstamo, y uniones crediticias. Emiten y fijan la tarifa a nivel interno, lo que implica un proceso más rápido y tasas más competitivas. Pero no siempre. Las instituciones depositarias ofrecen una cantidad limitada de programas, por lo que debe estar preparado para comenzar rápidamente a buscar a un prestamista y un préstamo si se rechaza su solicitud.

Las compañías hipotecarias son prestamistas hipotecarios que emiten préstamos a nivel interno y financian préstamos provenientes de una línea de crédito antes de venderlos a un comprador de préstamo. ¿Los beneficios? Puede esperar una cartera más grande (aunque no ilimitada) de préstamos y más opciones para la fijación de tarifas, lo que podría hacerle ahorrar un poco de dinero. Pero nuevamente, esté preparado para comenzar todo otra vez si rechazan su solicitud.

Los agentes hipotecarios subcontratan la emisión a bancos o prestamistas hipotecarios, lo que puede agregar uno o dos días al proceso. Por el otro lado, los agentes tienen acceso a decenas de prestamistas y cientos de programas, lo que significa que pueden ofrecer tarifas competitivas y encontrar programas que se adaptan a casi todos los prestatarios. A diferencia de lo que se cree comúnmente, los agentes no le agregan un costo a la hipoteca. Se les paga como si fueran agentes de viaje. Los bancos y los prestamistas hipotecarios subcontratan la función de originación a agentes y les pagan lo que les pagarían a sus propios agentes de préstamos internos.

Cómo comparar las búsquedas

Así es, puede buscar por mejor tasa de interés hipotecaria, pero buscar por la combinación de tasa/tarifa podría ser lo que más le convenga. A continuación, le indicamos por qué:

Por lo general, las tasas de interés hipotecarias se cotizan en incrementos del 1/8 %; en consecuencia, la cantidad que se ofrece es limitada. Sin embargo, la tarifa correspondiente a esa tasa de interés se cotiza en forma descendente hasta la milésima porcentual, y puede oscilar dentro de ese rango. Es mucho más fácil elegir una tasa objetivo y luego buscar por esa tarifa. Una vez que haya elegido a un prestamista, puede, de todos modos, preguntar por otras opciones de tasa de interés. Analicémoslo.

  1. Entreviste a varios agentes de préstamos (desde bancos, prestamistas hipotecarios, agentes hipotecarios o todos ellos). Pregúntele a cada agente cuántos préstamos maneja personalmente por mes. Si maneja demasiados, podría no recibir una atención personal; sin maneja muy pocos, podría sentir que está operando con un novato. Y si tiene alguna cuestión en particular (por ejemplo, historial de crédito, empleo independiente o condición de ciudadanía), pregúntele a cada agente cuánta experiencia tiene con clientes en situaciones similares.
  2. Elija tres agentes de préstamos que le agraden.
  3. Investigue un poco en línea para detectar con precisión una tasa de interés realista.
  4. Pídales a los agentes de préstamos que le pasen cotizaciones a esa tasa el mismo día a la misma hora. Esto es importante porque las tazas cambian todos los días y, a menudo, muchas veces al día. Especifique un período de cierre (de 30 o 45 días).
  5. Pídale a cada agente que le envíe una hoja de cálculo de las tarifas con todas las tarifas relacionadas. Solo las tarifas del prestamista importan porque, por lo general, el prestamista tiene poco control sobre el título, el depósito en garantía, la inscripción y otros cargos.

Cada prestamista le ofrecerá su cotización a esa tasa de interés con un costo o crédito correspondiente a la tasa de interés que desee. El costo se expresará como un porcentaje del monto del préstamo (0,25 o 1/4 puntos), o bien en dólares.

Qué debe hacer con toda esta información

Tiene tres cotizaciones para el mismo monto de préstamo con la misma tasa de interés (y, por lo tanto, el mismo pago mensual). Ahora, es conveniente que se centre en el costo por adelantado total que le cobra cada prestamista y que compare las tarifas: tasación, evaluación de riesgos, procesamiento y administración. Dado que los prestamistas obtienen el dinero de las mismas fuentes, las cotizaciones deberían ser bastante similares. Si una está muy desfasada, probablemente haya algún error. Realice el ejercicio nuevamente.

Además, tenga en cuenta lo siguiente: la cotización más económica no siempre es la mejor opción. Si una fuente confiable le recomendó mucho a un agente de préstamos o hay un agente que lo deslumbró por su asesoramiento claro, elocuente, adaptado a sus circunstancias e inquietudes, tendrá una experiencia mucho mejor con ese prestamista. Un costo un poco mayor podría valer la pena.

Finalmente, las cotizaciones, de hecho, no importan hasta cerrar la tasa. Salvo que esté listo para cerrar al momento de las cotizaciones, las tasas cambiarán antes de cerrar la tasa de interés y la tarifa. Puede recordarle a su agente de préstamos que tiene pensado comparar nuevamente las tasas al momento del cierre, pero el punto de este ejercicio es elegir un asesor hipotecario competente, ético y profesional (es decir, muy bueno) que le ofrezca una tasa y una tarifa competitivas.