Depósito en garantía y el proceso de compra de una vivienda

Depósito en garantía. Esta palabra adquiere distintos significados a medida que usted avanza en el proceso de compra de una vivienda. Dado que puede resultar sumamente confuso, a continuación le ofrecemos la siguiente información.

cuenta de depósito en garantía

El proceso del depósito en garantía

Después de que usted y el vendedor se estrechan las manos, ingresan en un período en el que la vivienda está sujeta a un contrato o “en depósito”. Durante este período, que puede tener una duración de 30 días o más, el contrato o acuerdo vinculante celebrado entre el comprador y el vendedor, la seña (el efectivo que entregó para demostrar que está interesado en la vivienda) y demás documentos, junto con instrucciones específicas sobre qué hacer con todos los documentos, se entregan a una persona que se denomina "depositario" o "agente depositario". El agente recibe todos los materiales y verifica que se hayan llevado a cabo todos los pasos conforme se indica en las instrucciones. El agente se asegura de que cada parte firme en el lugar correcto destinado a tal efecto, que el estudio del título se haya realizado y que todo esté en perfecto orden. En la "finalización del depósito en garantía", el agente entrega los documentos correspondientes, los fondos, la cobertura del seguro, etc., a la parte correspondiente.

Nota: Si la escrituración fuera un deporte grupal, el agente sería el árbitro. No es su mejor amigo, ni es su función ofrecerle asesoramiento legal ni tributario. El agente debe permanecer absolutamente neutral, de modo que usted, el vendedor y el prestamista (también denominados "los mandantes") reciban un trato justo.

Los servicios de depósito en garantía pueden ser proporcionados por compañías a cargo del estudio de títulos, compañías de depósito en garantía, abogados, bancos, prestamistas o agentes inmobiliarios. ¿Quién elige y paga? Idealmente, el comprador y el vendedor deben acordar la contratación de un agente depositario. Las tarifas pueden quedar a cargo del comprador o del vendedor, o bien, dividirse entre los dos.

Estados que establecen el depósito en garantía

En algunos estados como, por ejemplo, California, Nevada y Montana, el método preferido para la escrituración es el que se describió anteriormente. No es necesario realizar una reunión en persona.
En algunos estados de la costa este, como Connecticut, Delaware y Georgia, un agente inmobiliario en lugar de un agente depositario se encarga de la escrituración. En estados como Ohio, Indiana e Illinois, todas las partes (el comprador, el vendedor, los agentes inmobiliarios y quizás el prestamista) se reúnen a una hora establecida (lo que se conoce con el nombre de "escrituración de la mesa redonda") para firmar la documentación, pagar las comisiones y finalizar la operación. Pídale asesoramiento a su prestamista o al agente inmobiliario, a fin de prepararse para el tipo de escrituración que se requiera según su estado.

Cancelación del depósito en garantía

¿Puede arrepentirse después de que una vivienda está en absolutamente? Absolutamente. ¿Se le devolverá la seña? Quizás.
Todo se reduce a las "contingencias", o condiciones escritas en el contrato de compra de una vivienda. (Básicamente, "compraré esta vivienda si se logra o se verifica XYZ"). Las contingencias pueden incluir cuestiones de financiamiento, inspección de la vivienda, seguro para propietarios de viviendas y tasación. Durante el período de contingencia, que empieza tan pronto como el vendedor acepta su oferta, debe ir acotando y completando su lista de contingencias. Si está conforme con los resultados de la inspección de la vivienda, la tasación, etc., debe solicitar la eliminación de las contingencias por escrito, y la venta sigue adelante. Si en la inspección se detecta un problema o si la tasación arroja un valor inferior al precio de venta y no puede obtener financiamiento, puede cancelar la compra y obtener su seña; para ello, deberá entregar instrucciones de cancelación del estado de depósito.

Cuenta de depósito en garantía

Adelantémonos al momento en que se convierte en propietario de una vivienda. En este caso, el depósito en garantía hace referencia a una cuenta que abrió su prestamista para pagar sus facturas de impuestos a la propiedad y diversas facturas de seguro: seguro para propietarios de viviendas, seguro hipotecario y seguro contra inundaciones, si corresponde. En el caso de los propietarios de condominio, una cuenta de depósito en garantía también puede usarse para pagar las expensas. En la escrituración, podría pagar por adelantado en esta cuenta los impuestos y seguros de algunos meses. Después de ello, una parte de su pago hipotecario se deposita en la cuenta para cubrir los gastos. Dado que las tarifas impositivas y las primas del seguro fluctúan, también lo hace el monto que se deposita en esta cuenta. Su prestamista realizará una revisión anual para asegurarse de que se deposite una cantidad suficiente de fondos para cubrir los gastos. En el caso de que realice un pago superior al debido, su prestamista le enviará un reembolso.

Una cuenta de depósito en garantía es obligatoria si compró una casa con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) o entregó un anticipo de menos del 20 %. Si entregó un anticipo del 20 % o más, ¿puede omitir el depósito en garantía? Depende de su capacidad de apartar dinero. Si puede ahorrar el dinero todos los meses y mantenerlo en una cuenta que devenga intereses, en este caso, terminará obteniendo una ganancia. De hecho, algunas personas solo lo harán de esta manera porque no quieren perder el interés devengado. (En algunos estados, los prestamistas tienen la obligación de pagar intereses respecto del dinero que conservan para usted). El factor decisivo: asegúrese de estar preparado cuando llegue el momento de realizar estos cuantiosos pagos.