Hagámoslo: realizar una oferta

Realizar una oferta de compra requiere de dos porciones de lógica, una porción de emoción y una porción de puras agallas. ¿Cuánto debería ofrecer? ¿Es su oferta inicial demasiado alta o baja? ¿Hay ofertas de otras personas? ¿Se tasará la casa? A continuación, incluimos algunos factores de suma importancia que deberá tener en cuenta al realizar una oferta de compra sobre una vivienda.

Realizar una oferta sobre una casa

Olvídese del precio de lista. ¿Cuál es el valor de la casa?

Con respecto a los valores de las propiedades, solo sabe una cosa con certeza: el precio de venta de viviendas similares en la zona. El precio de lista (lo que el vendedor piensa que sale la propiedad) no importa. Ignórelo por completo (sí, le damos permiso). Un vendedor puede poner una casa a la venta por el monto que desee. Si la casa vale USD 200 000, el vendedor la puede poner a la venta por USD 300 000 o por USD 50. El valor actual de la casa es de USD 200 000. La única manera precisa y matemática de establecer el valor de una vivienda es pidiéndole a un agente inmobiliario que realice un análisis profundo y genere un análisis comparativo de mercado (CMA).

Análisis comparativo de mercado

Un agente inmobiliario realiza el CMA y determina el valor estimado de una vivienda comparándola con otra vivienda que se haya vendido recientemente con condiciones, tamaño, características, antigüedad y ubicación similares. Si bien se incluyen las listas activas, pendientes y vencidas en el informe para medir la actividad y la demanda en el vecindario, solo las “vendidas” se tienen en cuenta para el análisis del precio final.

Dado que no existen dos viviendas idénticas, se realizan ajustes en el precio de propiedades comparables (competencia) para neutralizar las características (por ejemplo, una piscina) que sean inferiores o superiores a la de la propiedad objetivo del análisis. Cuando se emplean propiedades comparables de calidad, se puede establecer un rango de precios preciso. La oferta inicial debería rondar en ese rango de precios, un poco más o un poco menos, según los siguientes factores.

Motivación del comprador

Una vez que establece el valor de una vivienda, puede determinar cuánto vale para usted. Si sus necesidades son sumamente específicas y ha estado buscando durante meses la vivienda adecuada, es posible que decida pagar un precio más alto, en lugar de arriesgarse a perder la casa. De lo contrario, decida lo que vale la vivienda para usted en función del traslado hacia el trabajo y desde este, su estilo de vida, la calidad de las escuelas, el valor de reventa potencial, la condición de la propiedad, los costos de mantenimiento y las condiciones del mercado. Si la oferta es escasa, podría resultar difícil encontrar una opción mejor.

Mercado del vendedor frente al mercado del comprador

Un mercado del vendedor significa que hay más compradores que vendedores. (Léase: ¡Es cosa de locos! Las viviendas se venden rápido y los precios suben). Para comprar una vivienda, deberá redactar una oferta matadora con excelentes términos. Un mercado de compradores es lo opuesto: hay más vendedores que compradores, las viviendas demoran mucho en venderse y los precios caen. Si va a comprar una vivienda, puede encontrarse con descuentos épicos y términos favorables. Una rápida mirada al CMA y a los datos estadísticos del vecindario puede informarle con qué velocidad se venden las viviendas en la zona.

Días en el mercado

Su agente puede informarle la cantidad de días que la propiedad ha estado en el mercado y qué es lo habitual para el vecindario. Por lo general, las viviendas que recién se ponen a la venta son menos negociables que las que hace un tiempo que están en el mercado.

Viviendas en competencia

Si la vivienda que le gusta es la única de su estilo en el vecindario y el vendedor tiene poca competencia, es posible que deba pagar más. Si está comprando en una comunidad con una planificación maestra donde hay muchas viviendas similares a la venta, el vendedor tiene competencia y usted podrá ofrecer menos.

Motivación del vendedor

Es posible que un propietario venda debido a problemas económicos, un divorcio o una reubicación. O bien, el propietario podría intentar desatar un gran lío. ¡No compre los problemas de terceros! A veces, las viviendas son económicas por un motivo.

Presentación de la oferta

Si bien el precio de venta acapara la mayor parte de la atención, los siguientes términos que presente pueden forjar o hacer caer una operación.

  • Tipo de financiamiento. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) y otorgados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (Veterans Affairs, VA) requieren estándares mínimos en cuanto a la propiedad. No todas las viviendas reunirán los requisitos para acceder a estos préstamos.
  • Seña. Llamémosla un depósito en garantía; le indica al vendedor cuán seria es su oferta. Cuanto mayor sea la cantidad de dinero que otorgue para la seña, más atraído se sentirá el vendedor con su oferta.
  • Período de inspección. Su período de inspección deberá durar solo el tiempo que sea necesario para poder realizar una debida diligencia, no debe ser más extenso que eso. El vendedor prefiere una período de inspección breve para que la vivienda no se retire mucho tiempo del mercado.
  • Reparaciones. Solicitar una larga lista de reparaciones en la etapa de la oferta es una mala estrategia. Espere a que terminen las inspecciones para negociar las reparaciones.
  • Anticipo. Desde el punto de vista del vendedor, un comprador con una gran cantidad de efectivo reúne los requisitos con mayor airosidad y, en consecuencia, es más probable que escriture.
  • Gastos de escrituración y gastos pagados anticipadamente. Un precio de venta de USD 300 000 con una contribución del vendedor de USD 5000 es lo mismo que una oferta de USD 295 000. Las contribuciones del vendedor reducen el monto neto que obtiene el vendedor.
  • Pólizas de títulos. Si bien lo habitual es que el vendedor pague las pólizas que le corresponden al propietario y que el comprador pague las pólizas que le corresponden al prestamista, los términos son negociables.
  • Escrituración y posesión. Si la vivienda que desea comprar está ocupada, deben tomarse decisiones en cuanto al momento de la escrituración y la desocupación de la vivienda.
  • Contingencias. Una contingencia es una cláusula de desvinculación. Por ejemplo, si no se tasa la casa, una contingencia de tasación le permite cancelar el contrato y recuperar la seña.

Las ofertas deben constar por escrito e incluir una carta de presentación escrita por su agente y una carta de preaprobación. Deberá demostrar que es un comprador que reúne altamente los requisitos, que está listo y dispuesto a escriturar, y que puede hacerlo de inmediato. Básicamente, esté al mando.

Mantenga la transacción en términos profesionales y agradables. Recuerde que las transacciones inmobiliarias más exitosas son aquellas en las que se tienen en cuenta las necesidades de ambas partes.