La relación entre las deudas y los ingresos: qué es y por qué es importante

Es posible que considere que sus cuestiones financieras son asunto suyo y, por lo tanto, prefiera mantener un perfil bajo al respecto. No obstante, cuando decide comprar una casa, la privacidad financiera desaparece. Antes de que un prestamista le otorgue un préstamo, tiene que tener un panorama claro de su situación económica: qué ingresa, qué sale y qué hay ahorrado.

¿Por qué es necesaria la invasión a la privacidad? Porque los prestamistas quieren asegurarse de que no esté gastando más de un cierto porcentaje de sus ingresos en su vivienda. Al igual que sus padres, no quieren que se meta en una situación de la que después no pueda salir. Recuerde que toda la estructura de una institución financiera depende de su capacidad de mantener seguro el dinero. Si los prestamistas otorgan muchos préstamos y no se les devuelve el dinero, tienen un grave problema entre manos (busque “la crisis inmobiliaria de 2008” o mire “La gran apuesta”).

Al decidir sobre el tamaño del préstamo, un prestamista tendrá en cuenta su relación entre las deudas y los ingresos (DTI). En el caso de un préstamo convencional, los prestamistas buscan que la relación DTI no supere el 45 %, afirma L'Heureux, vicepresidente sénior de créditos hipotecarios de Community Bank of Oak Park River Forest de Illinois.

Cómo calcular la relación entre las deudas y los ingresos

Acuérdese por un momento de cuando estaba en la escuela media: una relación, al igual que una fracción, puede expresarse como un porcentaje. Por ejemplo, 3:4 es lo mismo que 3/4 y que 75 %. Para determinar su relación DTI, un prestamista crea una relación usando dos cifras: sus gastos y sus ingresos. No hay una, sino dos de estas preciosuras. Bienvenido al mundo de las relaciones entre los pagos y las reservas.

la relación entre las deudas y los ingresos

La relación DTI y los pagos (conocida como relación de vivienda)

Imagine una fracción donde el numerador sea el costo mensual de la vivienda que desea comprar. Esta cifra incluirá capital, intereses, impuestos a la propiedad y seguro (esto es a lo que los prestamistas se refieren cuando dicen “PITI” [del inglés, Principal, Interest, Taxes, Insurance]). Agréguele a esta cifra el seguro contra inundaciones y el seguro hipotecario. Si tiene en miras un condominio, agréguele las expensas. Esto es el costo inmobiliario total.

El denominador de la fracción es la suma de todos sus ingresos. Si la compra la realiza con un cónyuge o una pareja, sume ambos salarios. En el caso de los trabajadores independientes, asegúrese de incluir todas sus fuentes de ingresos. “El banco requerirá la presentación de un informe de las declaraciones de impuestos y realizará un análisis”, sostiene L'Heureux. Luego, vienen las operaciones matemáticas. Esta relación entre los gastos inmobiliarios y los ingresos se convierte en un porcentaje. Los prestamistas no quieren que esta relación de vivienda se sitúe muy por encima del 33 % al 35 %.

PITI

La relación DTI y las reservas

El prestamista analizará una segunda relación en la que se tienen en cuenta todas sus deudas, es decir, los gastos inmobiliarios propuestos y el resto de las deudas a largo plazo: préstamos estudiantiles, pago de automóvil, deuda de la tarjeta de crédito, manutención del cónyuge o de los hijos y los préstamos en cuotas. “En el caso de los préstamos convencionales, no se incluyen las facturas de gas ni de luz”, sostiene Tim Magee, presidente de Magee Mortgage Associates. “No se incluyen los gastos de comestibles ni ningún otro rubro que no se refleje en su informe crediticio”. El 45 % es un buen número de referencia. Tenga en cuenta que Fannie Mae y Freddie Mac, así como la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) limitan la relación DTI y las reservas a un rango que oscila entre el 40 % y el 43 %. Los préstamos otorgados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (Veterans Affairs, VA) tienen un límite del 41 %, una cifra que puede ascender si el puntaje crediticio y el dinero en las reservas son excelentes.

¿Hay cosas que mejor no decirlas?

En una palabra, no. ¿Dijo que tenía un saldo en la tarjeta de crédito que le avergüenza? Ni se le ocurra no mencionarlo. “[Los prestamistas] tienen recursos para averiguarlo todo”, sostiene Magee. “¿No divulgarlo de entrada? Se está cavando su propia fosa. Luego, cuando lo averiguan, tiene el potencial de revelar todo. Se preguntan qué más se podría estar escondiendo.

En verdad, buenas noticias

Es posible que pueda comprar una casa más costosa de lo que piensa, sostiene L'Heureux. “A la gente les sorprende enterarse de cuánto les permite comprar una relación DTI [y las reservas] del 45 %”, comenta L'Heureux. “Si una persona gana USD 75 000, se puede financiar hasta USD
300 000 para la compra de una casa”. Los prestamistas tienen que seguir ciertas pautas del gobierno al otorgar préstamos. Pero podría ser útil recorrer un poco para encontrar a un prestamista que lo haga sentir cómodo y que le ofrezca una tasa de interés competitiva.