Préstamos para personas que compran una vivienda por primera vez: sus mejores apuestas

¿Existe alguna forma de clasificar los préstamos para las personas que compran una vivienda por primera vez en buenos, superiores y extraordinarios? Probablemente no, dado que la situación económica de cada persona es única. NO OBSTANTE, existen algunos préstamos que podrían ser adecuados para usted en este momento. Analicémoslos dividiéndolos en dos categorías: anticipo bajo y costo mensual bajo.

opciones de préstamos e hipotecas

Primero, tenga cuidado con las grandes promociones

Poseer una vivienda forma parte del sueño americano y, a menudo, los prestamistas lo venden así. Lo que está bien. ¿Quién no sueña con tener su propio santuario sin compañeros de habitaciones ni caos de trabajo?

Solo sea consciente de que algunos prestamistas presionan demasiado para venderle este sueño, lo que podría parecer que sus préstamos tienen descuentos especiales para las personas que compran una vivienda por primera vez.

La verdad es que, si es la primera vez que va a comprar una vivienda, representa un riesgo mayor para los prestamistas que un prestatario con experiencia, dado que carece de un historial documentado de pago de hipoteca en forma oportuna. Los prestamistas no tienen incentivos reales para ofrecerle descuentos.

Préstamos hipotecarios con los anticipos más bajos

La verdad absoluta: si es la primera vez que compra una vivienda, es posible que disponga de poco efectivo para el anticipo. Los prestamistas y las entidades federales que los respaldan, por ejemplo, Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (Veterans Affairs, VA), lo saben y proporcionan muchas opciones.

En todos los casos, estos préstamos no son otorgados por las entidades federales indicadas. Son otorgados por prestamistas que cuentan con el respaldo de las entidades federales, lo que ayuda a mantener los costos más bajos de lo que, de otro modo, sería posible.

Anticipo del 3 % con Fannie Mae y Freddie Mac: ambas entidades ofrecen programas que requieren anticipos del 3 %. Tenga en cuenta que el préstamo convencional “Conventional 97” de Fannie Mae es un programa que requiere un anticipo del 3 % y está disponible para todas las personas. Por el otro lado, los programas Home Ready y Home Possible de Freddie Mac traen aparejados requisitos en materia de ingresos y ubicación de las propiedades. Pídale a un prestamista que lo instruya sobre las ofertas y que lo guíe en torno a una opción que se adecúe mejor a su situación.

Anticipo del 3,5 % de la FHA: la Administración Federal de Vivienda ofrece préstamos con anticipos de solo el 3,5 %. Estos préstamos se caracterizan por tener términos más indulgentes —mayor flexibilidad con respecto a los ingresos, los puntajes crediticios y los ahorros que se necesitan para la escrituración— que las ofertas de Fannie Mae/Freddie Mac que requieren un anticipo del 3 %.

En el caso de los préstamos otorgados por VA, no se requieren anticipos: si es veterano, militar activo o cónyuge de este, puede comprar una vivienda sin necesidad de entregar un anticipo con un préstamo otorgado por VA. Al igual que los préstamos de la FHA, los préstamos otorgados por VA ofrecen mayor flexibilidad en cuanto a los ingresos, los puntajes crediticios y los ahorros que se necesitan para la escrituración. Necesitará un certificado de elegibilidad en función de su servicio. Su prestamista puede ayudarlo a conseguir uno.

Todas las opciones de préstamos (salvo el préstamo otorgado por VA) traen aparejado un cargo adicional que se llama seguro hipotecario (MI). El seguro hipotecario que acompaña a los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac puede darse de baja cuando se tiene saldado el 80 % del préstamo respecto del precio de compra. El seguro hipotecario de los préstamos de la FHA acompaña al préstamo durante toda su vigencia y no puede cancelarse, salvo que salde o refinancie el préstamo. ¡Válgame Dios!

Si bien se puede evitar el MI con un préstamo otorgado por VA, se le cobrará una tarifa de financiación de VA, que es una tarifa por única vez que, de hecho, se puede agregar al préstamo si no tiene efectivo, o bien condonar en caso de lesión o discapacidad.

Préstamos hipotecarios que cuestan menos por mes

Si no tiene un anticipo del 20 % y desea evitar el costo adicional del seguro hipotecario, existen dos enfoques para tener en cuenta.

Préstamos combinados: su primera hipoteca debe representar el 80 % del valor de la vivienda, una segunda hipoteca debe representar entre el 10 % y el 15 % del valor de la vivienda y usted debe aportar el resto. Si bien de esta forma se evita el seguro hipotecario, la tasa de interés que se aplicará sobre la segunda hipoteca será superior a la de la primera hipoteca. Incluso la tasa de interés que se aplicará sobre la primera hipoteca será, por lo general, más alta de lo normal. Sin perjuicio de ello, la tasa de interés promedio ponderada entre los dos préstamos puede derivar en un pago mensual total inferior a lo que podría pagar con un préstamo con un anticipo bajo y el seguro hipotecario.

Préstamo colosal sin seguro hipotecario: si su primera hipoteca —o la suma de la primera y segunda hipotecas— será superior al límite de préstamo de USD 424 100 (esta cifra puede ser superior en algunos lugares) que fija Fannie Mae/Freddie Mac, el préstamo se considera “colosal”. Los prestamistas de créditos colosales no tienen que seguir las directrices de Fannie Mae/Freddie Mac que exigen la obtención de un seguro hipotecario si el préstamo es superior al 80 % del valor de la vivienda. En este sentido, puede obtener un préstamo de USD 424 100 o más sin necesidad de adquirir un seguro hipotecario si obtiene un préstamo colosal de hasta el 95 % del valor de la vivienda, lo que significa que deberá entregar un anticipo del 5 %. Debe tener en cuenta que la tasa de interés será un poco más alta que la tasa de un préstamo colosal ordinario. Los requisitos son más exigentes: los prestamistas esperan puntajes crediticios más altos y desean observar, al menos, seis meses de ahorro en su cuenta bancaria después de la escrituración.