De inquilino a comprador: cómo prepararse para la gran compra

¿Piensa en alguno de los siguientes aspectos cuando surge el tema de la compra de una vivienda?

  • Voy a esperar un poco más para ver cómo resulta este trabajo.
  • Estoy bien aquí, pero aun así podría mudarme el año que viene.
  • No puedo comprar una vivienda hasta no terminar con el pago de los préstamos estudiantiles.

Salvo que sea una de las personas afortunadas que ya tiene el trabajo de sus sueños en la ciudad de sus sueños, probablemente se le hayan cruzado una o más de estas ideas en algún momento. Esto está bien: significa que está siendo cauteloso. No obstante, si realmente algún día quiere comprar una vivienda, le indicamos algunas estrategias que lo ayudarán a armar su plan.

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Evalúe el alquiler en comparación con los conceptos básicos de la compra

Quizás, lo mejor de alquilar es que mantiene todas las opciones disponibles. Si no está seguro de su ciudad, trabajo o relación, el alquiler es algo bastante obvio.

La mayoría de los contratos de alquiler contemplan la posibilidad de rescisión por parte del inquilino dentro del plazo de 30 a 60 días, por lo general, sin la pérdida del depósito en garantía, siempre y cuando se haya cuidado el lugar. Por el otro lado, si vende una vivienda, pagará entre el 6 % y el 8 % del valor de venta a su agente inmobiliario, y pueden transcurrir meses hasta que acceda al efectivo que tiene sujeto a la vivienda.

Debido a este costo de venta, podría, de hecho, perder dinero si vende demasiado pronto. Si compró una vivienda a USD 300 000 hace dos años y su valor creció un 4 % anual, ahora valdría alrededor de USD 325 000. ¡Hurra! Pero si vende ahora para reubicarse por motivos de trabajo, pagará entre USD 19 500 y USD 26 000 en comisiones inmobiliarias, y esa ganancia se terminará rápidamente.

Evalúe el alquiler en comparación con el umbral de rentabilidad de la compra

Para saber cuánto tiempo debe permanecer en una vivienda antes de que tenga más sentido comprar que alquilar, utilice una calculadora de ciudad específica que compare el alquiler con la compra.

Por ejemplo, esta calculadora le indica que si compró una vivienda en Austin, Texas, por USD 300 000, comprar resulta más económico que alquilar en poco más de dos años.

Esto le ayuda a comprender el juego final, si decide quedarse. También le ayuda a evaluar si los ingresos por alquileres podrían superar los costos de titularidad en el caso de que decida mudarse más adelante, pero conservar la vivienda para alquilarla.

Acumule ahorros

Si la idea de comprar una vivienda lo está poniendo muy tenso, es hora de pasar a la fase de planificación.

Empiece por restar el alquiler y todas las facturas, incluido el dinero que usa para fines de esparcimiento, de su salario neto. Con suerte, quedará algún resto. Para ayudarlo con la disciplina del ahorro, programe que este monto vaya a otra cuenta cuando le depositen automáticamente el salario en su cuenta todas las semanas. Se ahorra rápido cuando se es muy disciplinado.

Un consejo profesional más: puede maximizar sus ahorros si aporta todos los años hasta USD 18 000 a su plan de jubilación 401(k). Este dinero proviene de su salario antes de la deducción de impuestos. Asimismo, puede pedirle prestado hasta el 50 % o USD 50 000 (el monto que sea inferior) a su plan 401(k) para destinarlo al pago de un anticipo en la compra de una vivienda. Esto le permite utilizar esos ahorros y, a la vez, invertirlos a largo plazo.

Acumule puntajes crediticios

Las mejores tasas de préstamos hipotecarios se otorgan a las personas con puntajes crediticios de 760 o superiores. Puede obtener un préstamo si su puntaje crediticio es inferior, pero las tasas serán superiores.

El uso de la tarjeta de crédito es la causa de las mayores fluctuaciones mensuales en el puntaje crediticio. A fin de mantener su puntaje crediticio en el punto óptimo, salde mensualmente sus tarjetas de crédito. Si no lo hace, mantenga los saldos al 30 % o menos del límite de crédito.

Las deudas como, por ejemplo, los préstamos estudiantiles y para la compra de un automóvil, no menoscaban sus puntajes crediticios, salvo que los pague en forma tardía. Sobre los préstamos estudiantiles: a pesar de lo que frecuentemente se publica, NO es necesario saldar la totalidad del préstamo estudiantil para poder solicitar un préstamo hipotecario. Solo tiene que demostrarle al prestamista que puede lidiar con el pago de ambos préstamos: el estudiantil y el hipotecario. Por lo general, se puede. De ser así, el dinero que, de otro modo, usaría para saldar el saldo estudiantil puede utilizarse para el anticipo.

Si no tiene muchas deudas, puede solicitar tarjetas de crédito, pero tenga en cuenta dos aspectos:

  1. Al solicitar una tarjeta, aunque no la use, verá una disminución temporaria en su puntaje crediticio. Por lo tanto, abra nuevas cuentas varios meses antes de solicitar un préstamo.
  2. No olvide mantener el saldo de las tarjetas al 30 % o menos del límite de crédito. Con frecuencia, las nuevas tarjetas tienen límites más bajos, por lo que podrá pasar este umbral de puntaje óptimo con mayor facilidad.

En el caso de las personas que aún no tienen un puntaje crediticio: deben preguntar a su prestamista si reúnen los requisitos para acceder a algún préstamo que permita algún tipo de puntaje crediticio no tradicional, por ejemplo, historial de pago confiable de las facturas de cable, electricidad o teléfono celular.