La Cláusula Optativa de VA y la Posibilidad de “Salirse”

La redacción y requerimientos pueden variar de estado a estado, pero un contrato de venta de bienes raíces básicamente protege a ambas partes de la transacción. El contrato está repleto de contingencias (cláusulas de rescisión, para tu información), lo que le permite a las partes salirse de la venta si no se cumplen ciertas condiciones. El comprador no consigue financiamiento dentro de un número X de días: el vendedor puede rescindir. Una inspección de la propiedad revela moho negro por toda la casa (¡qué asco!): el comprador puede rescindir.

Cuando se financia la compra de una propiedad con un préstamo hipotecario de VA, se encuentra lo que se llama cláusula optativa de VA (también denominada “cláusula de escape”). La cláusula optativa le permite al comprador salirse del contrato dentro de un período de tiempo determinado en caso de que haya algún problema con el precio tasado.

¿De qué manera? Digamos que, por ejemplo, una pareja se prepara para comprar una casa valuada en $250.000. Finalmente, terminan arreglando con los vendedores por un valor de $245.000. Se redacta un acuerdo de compra, que incluye una cláusula optativa de VA, ambas partes lo firman y los compradores hacen un depósito de garantía para mostrar su buena fe. El prestamista ordena una tasación de VA y pronto recibe una Notificación de Valor (NOV, en inglés), que en lenguaje de VA significa tasación. Y, luego, *fuegos artificiales*. El tasador no apoya el precio de venta de $245.000; sólo puede aceptar hasta $235.000 según ventas recientes de casas similares en la zona. El prestamista usa el más bajo de los dos precios para determinar el valor del préstamo, lo que hace que los compradores se queden cortos por $10.000.

Los compradores vuelven a los vendedores para intentar renegociar. Los vendedores dicen “¡de ninguna manera!” Si los compradores quieren la casa, tendrán que ir a la mesa de negociaciones con la diferencia entre el precio de venta y el valor tasado. De acuerdo con la tasación, la casa tiene un gran sobreprecio. Sin embargo, si los compradores se salen de la negociación por completo, también perderían el dinero en garantía que habían depositado. ¿O no? Como hay una cláusula optativa en el contrato, no sólo pueden cancelar la compra, sino que también recuperarían el dinero depositado.

La cláusula optativa es un elemento necesario en los contratos de venta y no puede omitirse ni modificarse de ninguna manera. Sin ella, VA no garantizará el préstamo. Junto con esta cláusula optativa, VA también sugiere que los compradores incluyan una cláusula de rescisión que los proteja en caso de que el financiamiento respaldado por VA fracase.

"Se acuerda expresamente que, sin perjuicio de cualquier otra disposición de este contrato, el comprador no incurrirá en falta por caducidad del depósito de garantía ni estará obligado de cualquier otra forma a concretar la compra de la propiedad aquí descripta si el precio de compra del contrato o el costo excede el valor razonable de la propiedad de acuerdo a lo establecido por el Departamento de Administración de Veteranos (“Department of Veterans Affairs”, en inglés). El comprador tiene, sin embargo, el privilegio y la opción de proceder con el cierre del acuerdo con independencia del valor razonable establecido por el Departamento de Administración de Veteranos”.
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