托管及购房流程

托管。在购房过程的不同阶段,这个词有着不同的意义。整个流程可能会令人感到困惑,因此我们会对细节进行明确解释。

什么是托管?

托管流程

在你与售房者达成交易之后,你所购买的住房就会进入一个受合同约束的时期,或者说“托管”。这个阶段可能持续 30 天甚至更长。在此期间,买方与卖方之间具有约束力的合同或协议、定金(为了证实你的诚意而交纳的现金)及其他文件,连同关于如何处置所有文件的具体说明,全部交与一个被称为“托管持有者”或“托管代理”的一方。该代理机构负责保存所有材料,并确保所有步骤都按照说明中的描述实施。代理机构要确认各方都已在相应的位置签字、所有权调查已经结束以及文件中不存在错别字。“托管到期”时,代理机构将相应的文件、资金、保险范围等移交给合适的一方。

请注意:如果交割过程涉及多方,代理机构会担当调解人的角色。他或她不是你的最佳拍档,就不会向你提供法律或避税建议。代理机构必须保持绝对中立,这样你、卖方和贷款方(也就是“委托人”)才会得到公正的待遇。

托管服务的提供者可以是产权公司、托管公司、律师、银行以及贷款方或经纪人。谁来选择和买单?在理想的情况下,买方和卖方应在托管代理的选择上达成一致;托管费用可以由买方或卖方支付,也可以由双方分摊。

托管状态

在加利福尼亚、内华达和蒙大拿等州,上述交割方式最受青睐。无需面谈。

在东海岸的某些州,例如康乃狄克、特拉华和乔治亚,通常由房地产律师而并非托管代理来处理交割事宜。而在俄亥俄、印第安纳和伊利诺伊这样的州,所有参与方(你、卖方和房地产经纪人,还可能包括贷款方)在特定的时间会面(被称为“圆桌交割”),签署文件、支付费用并完成交易。请贷款方或房地产经纪人就你所在州要求的交割方式提供建议。

取消托管

当房屋被托管之后,你是否可以取消交易?当然了。你可以拿回定金吗?可能吧。
这一切都取决于写进住房购买合同中的“特殊条款”。(通常写道:“如果 XYZ 审核通过我将购买此住房。”)特殊条款可以包括筹措资金、住房检查、房屋保险和估价等内容。在起草特殊条款期间(从卖方接受你的报价时即刻开始),你需要完整阅读并完善你的特殊条款清单。如果你接受房屋检查、估价等结果,即可要求删除合同中的特殊条款,然后继续完成交易。如果检查发现了问题,或房屋估价低于出售价格,而且你无法筹措资金,那么你可以取消购买,并通过提交托管取消说明拿回你的定金。

托管帐户

让我们快进到你成为房主的那一刻。在这个场景中,托管指的是由贷款方建立的一个帐户,用于支付你的财产税账单以及各种保险账单:假设你已购买房屋保险、抵押保险和洪水保险。对公寓房主来说,托管帐户还可用于支付物业费。在交割时,你可能要在这个帐户中预存几个月的税费和保险费。之后,抵押贷款的一部分会被转入该帐户,用于支付各种费用。由于税率和保险费不断发生波动,转入该帐户的资金数额也会发生变动。贷款方将会进行年度审查,确保存入帐户的资金足够支付各种费用。如果出现超额支付的情况,贷款方会向你退还余额。

如果你使用 FHA 贷款购房,或者首付款低于 20%,就需要设立托管帐户。如果你的首付款达到或超过 20%,是否可以省去托管帐户?这取决于你的预算能力。如果你每月都有存款入账,并将其存放在有息帐户中,那么你就会占据优势。事实上,大部分人都不会选择其他方式,因为他们不愿意放弃利息。(在少数几个州,贷款方需要为替你保管的资金支付利息。)决定因素:到支付这些大额款项的时候,要确保自己有所准备。