展开行动:着手报价

房屋报价取决于两方面因素,一方面是对房屋的喜爱程度,另一方面就纯粹是个人决心了。报价多少比较合理?首次报价是高了还是低了?报价竞争激烈吗?是否提供房屋估价资料?在以书面形式进行房屋报价时,请务必考虑以下几个至关重要的因素。

房屋报价

忘掉房屋定价,考虑房屋价值。

关于房产价值,你唯一能确定的就是同一地区类似房屋的售价。房屋定价是卖方对房产的估价,因此是毫无参考价值的。直接忽视就好(是的,我们允许你这样做!)。卖方定价多少全由自己决定。假设一处房屋价值 20 万美元,卖方可以把价格定为 30 万美元,也可以定为 50 美元。但当前房屋的实际价值还是 20 万美元。准确计算房屋价值的数学方法只有一种,那就是让房地产经纪人对房屋进行深入分析,并提供市场对比分析报告 (CMA)。

市场对比分析报告

房地产经纪人会分析对比近期售出的“类似房屋”,即房屋状况、大小、特色、房龄和所处位置均相似的房屋,撰写 CMA,评估房屋价值。CMA 也会分析正在挂牌出售、检查待售和失效未售出的房屋,以便评估该地区房屋买卖活跃度和房屋需求。但在分析确定最终报价时,只考虑“已售出房屋”。

没有哪两所房屋是完全一样的,因此 CMA 会在“类似房屋”售价的基础上做出调整,平衡“类似房屋”特色(如泳池)优于或低于目标房屋所造成的差异。选择合适的“类似房屋”进行对比分析后,就可以较为准确地确定价格范围了。你的首次报价应在该价格范围内,可根据下列因素进行适当增减。

买方动机

在确定房屋本身的价值后,你需要确定房屋对你有多大价值。如果你目标非常明确,找了好几个月才找到这么一所心仪的房屋,那不妨把报价提高一点以防万一。如果不是的话,可以根据上下班通勤状况、自身的生活方式、附近学校质量、潜在转卖价值、房产状况、维护成本及市场行情等因素做出决定。请注意,如果房源紧张的话,要找到更好的房屋可能会比较困难。

卖方市场 vs 买方市场

卖方市场意味着买方数量比卖方多。(请注意:各位,疯狂抢购中。房屋迅速卖出,随时涨价)。此时,要买下房屋,就必须写下压倒性的报价,提供非常诱人的条款。买方市场情况则刚好相反:卖方数量多于买方,房屋在市场上长期停滞卖不出去,价格不断下跌。在这种情况下购房,你很可能会获得巨大的折扣,享受对自己有利的条款。快速浏览一下 CMA 和某地区相关数据,就可以了解该地区房屋出售的速度。

市场待售天数 (DOM)

可向你的房地产经纪人咨询目标房产的挂牌天数,了解该地区的典型情况。通常,相比于已待售一段时间的房屋,刚刚挂牌出售房屋的商量余地会比较小。

同类竞争

如果在同一社区找不出与你心仪房屋类似的住房,那就意味着卖方基本上没什么竞争压力,你的报价可能要高一些。但是,如果你要买的房屋位于经过总体规划的社区内,该地区有大量类似房屋在售,那么卖方就会面临竞争压力,你的报价也可以低一点。

卖方动机

房主卖房可能是因为经济出现问题,离异或是要搬去其他地方。但也有可能只是想甩掉一个大包袱。千万小心,别花钱买个麻烦回来!房屋通常不会无缘无故那么便宜。

撰写报价

虽然卖方最关心的是你开出的价格,但下列这些条款也是决定交易成败的关键因素。

  • 贷款方式。申请联邦住宅管理局贷款和美国退伍军人事务部贷款的房屋必须符合最低房产标准,不是所有房屋都符合这些要求的。
  • 定金。我们就把它叫做保证金吧。通过定金可以向卖方展示你购房的诚意。对卖方而言,定金越多,你的报价就越有吸引力。
  • 检查期。你提出的检查期应该足够你进行尽职调查,但也不宜过长。卖方会希望检查期越短越好,不要耽误房屋重回市场销售。
  • 修缮。在报价阶段就提出一系列房屋修缮要求是不太明智的。最好在房屋检查结束后再与卖方协商相关事宜。
  • 首付。对卖方而言,买方手上的现金越多就越有买房资格,因此成交的可能性也就越大。
  • 手续费和预付费。如果一处房屋的报价是 30 万美元,但其中 5,000 美元需要卖方承担,那对卖方而言就无异于 29.5 万美元的报价。卖方支付的费用会降低卖方的净收益。
  • 产权保险。通常,由卖方为买方购买屋主产权保险,买方为提供资金的贷款公司购买贷款公司保险。但这不是必须的,可以相互协商。
  • 成交和产权所有。如果想要购买的房屋有人居住,则应在报价阶段明确成交时间及房主搬离时间。
  • 特殊条款。特殊条款保障你“退出交易”的权利。例如,如果房屋没有估价资料,你就可以根据估价特殊条款取消合同,拿回定金。

报价应以书面形式提出,并附上由你的房产经纪人撰写的信函及你的房贷预批证明。你必须向卖方证明自己完全具备买房资格,已经准备就绪,愿意且有能力买下房屋。总之,就是促成交易。
请确保交易严谨专业,让卖方感到舒服。只有综合考虑双方的需求,才能顺利愉快地达成交易。