抵押贷款机构与住房贷款大起底

首次贷款者面临一个艰巨的任务:放贷选择。当然,你可以随便走进当地一家银行,申请一款贷款产品,宣告大功告成。但是,要发掘最划算的交易,就要进行一番调研了。下面将为你讲解如何在这场抵押贷款博弈中大获全胜。

贷款机构和贷款利率

款机构和抵押公司(也就是你要去借贷的地方,见下文)。在剩余的认购贷款中,大部分被华尔街的对冲基金购买,只有很小一部分被作为“投资组合”持有。因此,每一笔交易都至少有两个方面的参与者:负责认购(审阅所有文件,确认借款人的收入、资产、信用等符合相关政策)和为贷款提供资金的存款机构或抵押公司,以及购买贷款的房利美、房地美或华尔街对冲基金。当存款机构和抵押公司将贷款的处理业务外包出去后,经纪人便以第三方的身份介入。

有时候经纪人会与抵押公司进行谈判,抵押公司将一小部分基金预售给一家较大的抵押公司、服务机构或存款机构(例如富国银行),而后者又将该基金出售给房利美或房地美,但仍然提供服务,这时情况就会变得更为复杂(信息量可能超出了你的需要)。

存款机构包括银行、储蓄与贷款机构和信用社。他们认购并设置内部定价,这就使得办理流程更加快捷,利率更具竞争力。但并非总是如此。存款机构提供的贷款项目数量有限,所以你应当做好准备,一旦申请被拒,立即开始搜寻新的贷款方和贷款。

抵押公司即抵押贷款机构,他们对贷款进行内部认购,并在向借款人放贷之前根据信用额度提供贷款。好处呢?你有望获得更大(但并非没有上限)的贷款产品组合以及更多的价位选择,从而为你节省一点开支。不过还是那句话,要准备好在申请被拒后重头再来。

贷款经纪人把认购业务外包给银行或抵押贷款机构,可能会使办理流程延长一到两天。另一方面,经纪人认识数十个贷款人,可以接触到数百个贷款项目。这就意味着他们可以提供极具竞争力的价位,几乎可以为每一位借款人找到合适的项目。而且,经纪人不会增加抵押贷款的成本,这与普遍的看法大相径庭。他们获得收入的方式与旅行社类似。银行和抵押贷款机构将贷款业务外包给经纪人,然后按照其内部信贷员的工资标准向他们支付酬金。

如何货比三家

没错,你可以购买最划算的抵押利率,但按照利率/价位组合进行选购可能是最稳妥的办法。原因是:

抵押利率的报价通常以 1/8 个百分点为单位增量,因此报价的数量是有限的。而利率价格的报价却是以千分之几个百分点为单位增量的,可能是这个范围内的任何数字。选择一个目标利率,然后对比价位,这样就会容易得多。即便选定贷款方,你仍可以寻求其他利率选择。让我们来梳理一下。

  1. 与多位(来自银行、抵押贷款机构、抵押贷款经纪人机构或所有三个机构的)信贷员面谈。询问每位信贷员每月亲手处理的贷款数量。如果数量太多,你可能无法得到足够的重视;如果太少,你面对的可能是个新手。而且,如果你遇到任何特定的困难——例如信用、自谋职业或公民身份——询问每位信贷员在与有类似情况的客户打交道方面有多少经验。
  2. 选出三位你喜欢的信贷员。
  3. 在网上做一点调查研究,确定一个理想的利率。
  4. 在同一天的同一时间,向信贷员询问该利率的报价。这一点很重要,因为利率每天都会发生变化,而且一天之中往往变动很多次。指定一个锁定期(30 或 45 天)
  5. 要求每位信贷员向你发送一份费用表,列出所有与其相关的费用。只需留意贷款方费用,因为贷款方通常对地契、担保、核算以及其他费用几乎没有决定权。

每一位信贷员都会向你反馈一个利率报价,以及你所中意的利率的费用或信用。费用以贷款额百分比(0.25 或 1/4 个点)或美元的形式来体现。

如何利用这些信息

你已经有了同一个贷款额和利率(因此每月还款额度相同)的三个不同报价。现在,你要仔细核算需要向每个贷款方预付的总费用,然后进行对比:评估费、认购费、手续费和管理费。由于贷款方获取资金的渠道相同,报价应该相当接近。如果某个报价与其他两个差距悬殊,很可能是在某个环节出错了。那就要重新计算一遍。

谨记:最低的报价未必是最佳选择。如果某个信贷员是可信渠道极力推荐的,或者他或她根据你的情况和顾虑而为你量身打造明确、有价值的建议,从而令你赞叹不已,那么你将在这个贷款方那里获得更好的贷款体验。多花一点费用可能是值得的。

最后,在你锁定利率之前,报价是没有意义的。除非你准备好在接到报价时进行锁定,否则利率可能会在你锁定利率和价格之前发生变化。在准备锁定利率时,可以提醒信贷员你打算再次对比一下利率,但这样做的意义在于选择一位有能力、有品行的专业(也就是各方面都很好的)抵押顾问,他/她会给出一个具有竞争力的利率和价格报价。